משכנתא אופטימלית? שלא יעבדו עליכם

(הערה מנהלתית: אם הגעתם לפה דרך גוגל, תחזרו אחורה – זה לא האתר שחיפשתם. הפוסט הזה הוא הסבר שכתבתי עבור חברים שלי, ורק עבורם; אין לי בעיה שתפיצו את הלינק אם אהבתם)

כנראה שצריך שיהיה לך פיוז שרוף במוח כדי להתעצבן מפרסומת בפייסבוק; להתעצבן ברמה של לחזור ולחקור תיאוריות במתימטיקה, לעשות השוואות בין אתרים ובסוף לשבת לכתוב פוסט ארוך על זה. נתקלתי בסרטון שפרסם ידיד ותיק, בו הוא מציע ייעוץ ופתרונות פיננסיים ללוקחי משכנתאות, ומראה ללקוחותיו הפוטנציאליים איך הבנק משקר להם: "נותנים לכם הלוואה ב-0% ריבית, אחרי 5 שנים שילמתם כבר 92,000 ש"ח וסכום ההלוואה נשאר אותו דבר". זו לא פעם ראשונה שאני נתקל ביועצי משכנתאות שלא יודעים לעשות חישובים כלכליים, אבל משהו פה הקפיץ לי את כל העצבים. יש לציין שהבחור לא קיבל בברכה את ההערות שלי, מחק אותן מהקיר ואותי מרשימת חבריו כולל בלוק; אני מאוד מצטער אם בדברים שאכתוב כאן אהרוס את הביזנס של רבים וטובים, אבל יותר חשוב לי שחבריי יקבלו החלטות על סמך אמת ולא יפלו בפח של חאפרים.

בואו ניגש לעניין. בפוסט הזה אין נוסחאות כי לא צריך אותן – יש אקסל! מי שלא רוצה לשלם על Microsoft Excel יכול להוריד חינם את LibreOffice Calc שזהה לחלוטין לאקסל של מיקרוסופט. זה לא קורס בכלכלה, אין מבחן ולא צריך לזכור בעל פה אינטגרלים – הכל באקסל, בלי מחשבונים פיננסיים ובלי כלום.

מה זו משכנתא בעצם?

חייבים להתחיל מהבסיס: משכנתא היא הלוואה, כלומר – אין לי כסף כרגע, אני צריך זמן להשיג את הכסף (משכורת שנכנסת כל חודש), ויש בנק שמוכן "למכור" לי את הזמן הזה: הבנק ייתן כסף כרגע, אני אחזיר יותר מאוחר, ועל הזמן הזה אשלם מחיר. המחיר נקבע לפי הרבה פרמטרים, אבל הכי חשוב בהם הוא הזמן: ככל שעובר יותר זמן, על כל שקל שאקח אחזיר יותר. למחיר הזמן קוראים ריבית, והיא נמדדת באחוזים ליחידת זמן (למשל: 0.4% לחודש).

נושא הזמן כל כך קריטי כאן, שאסור לשכוח אותו: בכל חשבון כלכלי חייבים לקחת בחשבון את הזמן. מאה שקל היום ומאה שקל בעוד שנה זה לא אותו דבר – עובר זמן בדרך, ולזמן הזה יש ערך. הערך הזה ענק, עד כדי כך ענק שכל הבנקאות בעולם בנויה על הרעיון הזה: מוכרים הלוואות וקונים פקדונות, ובעצם מוכרים וקונים זמן.

עד כמה שזה נשמע פשוט, יועצי משכנתאות רבים שוכחים את הפרט הבסיסי הזה. שוכחים שבעצם מדובר על קניית זמן, ולא לוקחים את הזמן בחשבון. אותי זה מקפיץ.

סך כל התשלומים

הנורה האדומה צריכה להידלק ברגע שאתם שומעים או קוראים את הביטוי "סך כל התשלומים", או "סה"כ החזרים" ושאר וריאציות על אותו רעיון. סה"כ תשלומים זהו חיבור של כל הסכומים ששילמתם כדי להחזיר את ההלוואה, חשבון של כיתה ב' כמו מיקי מאוס שסופר על אצבעות. שבע ועוד ארבע – אחת עשרה. זה רעיון נחמד ומאוד אינטואיטיבי, אבל לפני רגע הסברנו ששבע היום ושבע בעוד שנה זה לא אותו דבר! איך כבר שכחנו?

הבעיה הבסיסית בהתייחסות לסה"כ תשלומים היא שזהו גודל חשבוני ששוכח לקחת בחשבון את הזמן. אין לזה שום ערך. להגיד שסה"כ התשלומים על הלוואה הוא כך וכך שקלים, זה כמו לומר שבסלט פירות שמורכב מתפוח ושבעה ענבים ואבטיח יש 9 פירות, ושזה בטח יותר טוב מסלט שמורכב מארבעה אגסים וארבעה מלונים – כי בו יש רק 8 פירות. הרי אין קשר בין מספר הפירות בסלט לבין המשקל, הנפח, המגוון, הטעם – זה סתם מספר, מספר שרק מטעה את מי ששומע אותו. אסור – פשוט אסור – להתייחס להלוואה לפי קריטריון של סה"כ תשלומים, כי זה לגמרי מפספס את הרעיון: ערך הזמן.

בואו ניקח דוגמה. נגיד שאתם רוצים לקחת הלוואה של 1000 ש"ח, ומציעים לכם שתי אופציות להחזר:
א. 6 תשלומים של 180 ש"ח, או
ב. 10 תשלומים של 110 ש"ח.
בדרך כלל, מי שקורא הצעה כזאת אוטומטית מכפיל: 6 כפול 180 = 1080, 10 כפול 110 = 1100. אופציה ב' נראית אינטואיטיבית כיותר יקרה, אבל מצד שני ברור שההחזרים באופציה ב' יותר נוחים קצת (כי הם פרוסים על יותר זמן). איך משקללים את כל זה? במצב כזה צריך למחוק את האינטואיציה, לקחת אקסל, ולכתוב באחד התאים:

=rate(6,-180,1000)

תרגום לעברית: חשב לי בבקשה את הריבית האפקטיבית להלוואה של 1000 ב-6 תשלומים של 180 (עם סימן מינוס, כי משלמים 180, לעומת פלוס 1000 שמקבלים). לוחצים אנטר ומקבלים תוצאה – 2.24%. עכשיו בודקים את האופציה השניה:

=rate(10,-110,1000)

לוחצים אנטר ומקבלים תוצאה – 1.77%. הנה שני מספרים שמשווים את הערך של הזמן בשתי האופציות: באופציה א' משלמים 2.24% מהכסף פר חודש, באופציה ב' משלמים 1.77% מהכסף פר חודש. זה כל הסיפור. לפי המספר הזה רואים בבירור שאופציה ב' עדיפה לנו, כי אנחנו מקבלים תמורה גבוהה יותר עבור כספנו.

אז מה בעצם הבעיה פה? שיועץ משכנתאות יכול להציע לכם להחליף 10*110 ב-6*180, ולטעון שככה אתם חוסכים 20 ש"ח. חוסכים בסך כל התשלומים – אבל החזקתם את הכסף פחות זמן, נחנקתם בתשלומים יותר גבוהים – ותכלס הפסדתם כי שילמתם יותר עבור ערך הזמן. כמעט כל יועצי המשכנתאות בהם נתקלתי הציגו דוגמאות של לקוחות ש-"חסכו 50 אלף שקל בתשלומי המשכנתא בזכותי!", נהדר, רק שזה לא אומר כלום, לטוב ולרע.

מסלולים ותמהיל אופטימלי

משכנתא אמיתית היא כמובן הרבה יותר מורכבת מהדוגמה הפשוטה שהצגתי קודם. יש ריביות משתנות, הצמדות, עמלות, ביטוחים ועוד שלל טריקים. בדרך כלל הבנק יציע לכם לפצל את ההלוואה לכמה "מסלולים", כאשר כל מסלול בתנאים שונים (ריבית קבועה/משתנה עם סוגי שינוי שונים, הצמדה למט"ח או למדד וכו'). מדד, למשל, הוא אחד הגורמים המבלבלים ביותר: במסלול צמוד מדד צריך לקחת בחשבון לא רק את הזמן אלא גם את שינוי המדד באותו זמן, זה מייצר מראית עין מוזרה מאוד בלוח התשלומים – יתרת ההלוואה עולה מספרית, אבל הערך הריאלי שלה (כלומר: כמה קילו עגבניות אפשר לקנות עם זה) יורד.

 אז מדד זה טוב או לא? שחקני פוקר נוהגים לומר שכל קלף הוא קלף מנצח וכל קלף הוא קלף מפסיד, וגם כאן: כל מסלול הוא טוב וכל מסלול הוא גרוע, הכל תלוי באופציות שיש לך.

למרבה הצער, אחיזת-העיניים של "סך כל התשלומים" ממשיכה: קמו להם כמה יועצי משכנתאות, בנו מחשבונים ופטנטים ואתרים – חלקם בתשלום, חלקם לא – ומציעים לכם תמהיל אופטימלי, כלומר מציעים לכם לשנות את סכום הכסף שלוקחים בכל מסלול בטענה ש- כן – סך כל התשלומים יצא לכם נמוך יותר… הקריטריון השגוי הזה עלול לגרום להם להציע הצעות הזויות במיוחד, כבר נתקלתי באתר שהציע לפצל הלוואה אחת לשתי הלוואות באותו מסלול. אין לזה שום ערך מבחינה כלכלית, יש התעלמות מוחלטת ממחיר הזמן, ובסופו של דבר סתם שילמתם עמלה ליועץ שלא עזר לכם (ואולי הזיק).

האמת העצובה היא שאין דבר כזה תמהיל אופטימלי. תמהיל הוא אינדיבידואלי – מה שיתאים לכם לא יתאים לאנשים אחרים, ולהפך.

איך עושים את זה נכון

בעזרת אקסל וקצת עבודת נמלים תוכלו להעריך את טיב המסלולים השונים שמציעים לכם, ואם לקחתם תמהיל של מספר מסלולים – את מחיר הכסף הכולל בכל ההלוואה. כך עושים זאת:

1. מכינים עמודת תאריכים שמתחילה בתאריך של היום, ומתקדמת בחודש בכל שורה – עד תום תקופת ההלוואה (20 שנה, 30 או כמה שבחרתם).
2. ליד עמודת התאריכים, עמודת "קיבלתי" שבה רושמים בשורה הראשונה את סכום ההלוואה, והיתר ריק.
3. לידה, עמודת "שילמתי" שבה רושמים כמה צריך לשלם בכל חודש בגין ההלוואה: החזרים, עמלות, אגרות, פרמיית ביטוח וכל דבר אחר. גם בחודש הראשון יש הרי תשלומים לא מעטים.
4. עמודה אחרונה – "סה"כ לחודש" – חישוב אוטומטי של עמודה 2 פחות עמודה 3.

עד עכשיו זה המון עבודה, דורש לחפור בניירות השונים שקיבלתם מהבנק, לשאול שאלות ששכחתם לשאול (כמה עולה לפתוח תיק משכנתא?) ולהניח כל מיני הנחות (למשל: מה תהיה הריבית במשק בעתיד? בכמה יעלה המדד? אין לזה תשובה אחת ברורה, וזה חלק מהסיכון שנדבר עליו בהמשך). אבל אחרי שמסיימים וכל התשלומים רשומים על הגליון, פותחים עמודה חמישית ובתא העליון שלה מפעילים פונקציה אחת שמרכזת את הכל:

=IRR(XX, 1%)

כשבמקום האיקסים, בוחרים עם העכבר את כל העמודה הרביעית (סה"כ לחודש). ככה זה נראה:

Screenshot from 2014-09-16 17:55:22

התוצאה היא הריבית האפקטיבית של ההלוואה, לחודש. זה המספר שמסכם את עלות הזמן במסלול (או תמהיל המסלולים) הזה, ורק אליו צריך להתייחס כשמשווים בין הצעות שונות.
[הערת אגב: בדרך כלל נהוג לדבר על ריבית שנתית אבל יש המון בלבול בין ריבית שנתית "מחושבת" (12 כפול ריבית חודשית) וריבית "מתואמת" (תחזיקו חזק: אחד ועוד ריבית חודשית בחזקת 12 פחות אחד), ולכן אני מעדיף את הריבית החודשית שלא צריך לתקן ולהתאים]

תמהיל מבוסס סיכון

בכל מסלול הלוואה יש סיכון: במסלול ריבית משתנה הסיכון הוא שהריבית במשק תעלה פתאום, במסלול צמוד מדד יש סיכון שהמדד יעלה בצורה חדה, וכן הלאה. כשבוחרים תמהיל מסלולים, תפקידכם הוא להעריך את הסיכונים ולפזר את החוב כך שתהיו חשופים פחות לסיכונים.

כל אחד רואה את הסיכונים אחרת: מי שמשכורתו צמודה למדד ומקבל תוספות יוקר באופן קבוע, לא יתרגש מעליית מדד; מי שמצפה לקבל ירושה בעוד 10 שנים לא יתרגש מאפשרות שהריבית במשק תתייקר; מה שחשוב זה להיות מודעים לסיכון ולקבל החלטה רציונלית איך מתמודדים איתו.

יש הרבה שיטות לבניית תמהיל הלוואה מבוסס-סיכון, אבל בדרך כלל עבודה כזו דורשת בניית מודלים מתימטיים מאוד מורכבים שכוללים ניחושים רבים והערכה מה הסיכוי שכל ניחוש אכן יתממש. זו עבודה שעושים אנליסטים בבתי השקעות, ואין הרבה סיכוי שאדם פרטי יוכל להגיע לרמה כזו של השקעה.

לכן ההמלצה שלי כאן –
1. שאלו שאלות. בקשו מהבנק הסברים מה יקרה אם וכאשר תעלה הריבית, או יעלה המדד, או ירד ואז יעלה וכו'.
2. אזנו את מסלולי ההלוואה עם מקורות הכסף שלכם. אם המשכורת שלכם לא צמודה למדד, קחו יותר במסלול הלא-צמוד; אם הכסף מגיע מדירה אחרת שאתם משכירים, קחו יותר במסלול הצמוד; אם יש משפחה גדולה בחו"ל ששולחת כסף, לכו על מסלול צמוד מט"ח.
3. בדקו את האופציות לעדכן ולתקן את התמהיל לאחר לקיחת ההלוואה (להעביר חלק מהחוב ממסלול א' למסלול ב').

אם יש לכם כסף פנוי, אפשר כמובן לקחת יועץ פרטי שיבדוק מה הכי כדאי מבחינתכם.

תפקיד יועצי המשכנתאות

בעיני, יועצי משכנתאות פרטיים צריכים לעזור לכם להבין את סיכוני ההלוואה ולתכנן אותה בהתאם למצבכם הכלכלי (עכשיו ובעתיד), ולא לנסות לחשוף עוולות ושקרים של הבנקים – את זה תשאירו למבקר המדינה והפיקוח על הבנקים בבנק ישראל.

יועץ משכנתאות צריך לקחת את הניירות שקיבלתם מהבנק, לחשב את הריבית האפקטיבית שהציעו לכם, להציג לכם תרחישים עתידיים ואיך הם ישפיעו על החזר ההלוואה שלכם; אם אתם רוצים לשנות תמהיל לאור הסיכונים – להציג לכם את הריבית האפקטיבית אחרי השינויים.

אל תנסו "להוזיל את המשכנתא" דרך התמהיל, כי אין דבר כזה.

בהצלחה.

מודעות פרסומת
פוסט זה פורסם בקטגוריה לא טכני. אפשר להגיע ישירות לפוסט זה עם קישור ישיר.

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s