משולש הדיור

אמ;לק – כדי לצאת ממשבר הדיור בישראל חייבים פתרון משולש: שכירות מוגנת, ערבות מדינה, ועידוד השקעה.

את הפוסט הזה אני כותב אחרי שראיתי בטלוויזיה סדרת כתבות על משבר הדיור, מצוקת ההלוואות, מצב ענף הבניה וכו'. העיתונים מלאים ידיעות על שלל נסיונות של מקבלי ההחלטות לפתור את המשבר, כל אחד בתחומו: בנק ישראל מגדיר מינימום הון עצמי נדרש לקבלת משכנתה, שר אחד מטיל מיסוי על בעלי דירות מרובות, שר שני פועל להפשרת קרקעות לבניה, פה תמ"א ומחיר למשתכן ושם ועדות דיור לאומי. בכל פעם שמוצעת תוכנית חדשה חיש מהר מתברר שלא חשבו עד הסוף על יכולת המימוש, במקרה הטוב יוצאים מזה כמה זוגות צעירים עם דירה, במקרה הפחות טוב התוכנית נעלמת, ובמקרה הרע אנשים תמימים קורסים כלכלית.

האמת העצובה היא שפתרון לסוגיה כל כך מורכבת חייב להיות מורכב בעצמו. במקרה של משבר הדיור, יש כמה בעלי עניין עיקריים – הדיירים, בעלי ההון והמדינה – ואי אפשר לפתור את הבעיה בלי להתמודד עם האינטרסים של כל אחד מהם ואיך משלבים את כולם יחד. תוכנית "מחיר למשתכן", למשל, מבוססת כמעט כולה על בעלי הון (יזמי נדל"ן) ובכלל לא מתייחסת ליכולת של הדיירים להשתלב בה. מנגד, הגבלות המימון שהטיל בנק ישראל מנסות להגן על הדיירים והבנקים מהלוואות רעילות – אך לא מציגות אלטרנטיבה. אף אחד לא טורח להסתכל על התמונה הכוללת מצד אחד, ולשבור דפוסי חשיבה מצד שני.

נתחיל מהאינטרסים. מה רוצים הדיירים? דירה לגור בה, ושתהיה "שלהם". לא אכפת לדייר אם הדירה היא בבעלות מלאה שלו, או עם 100% משכון לבנק תמורת הלוואה שאיתה רכש את הדירה, או בחכירה ל-96 שנה מהרשות המקומית, או סתם רישום אצל הקבלן (מאוד מקובל מעבר לקו הירוק) – העיקר שיש איזושהי "זכות" פורמלית על הדירה שניתן להוריש לילדים, ושלא צריך אישור מאף אחד אם בא לך להחליף את המטבח. מימון הדירה מורכב כמעט תמיד מהון ראשוני שחוסכים או מגייסים, ופריסה של כל יתר העלות לתשלומים חודשיים; נעשות הרבה טעויות מימוניות בפועל ולא חסרים מקרים של דיירים שמועפים מהדירה שרכשו בגלל חוסר יכולת לעמוד בתשלומים.

למעט דירות עמידר מתפוררות, אין באמת אלטרנטיבות לרכישת דירה בישראל – שוק השכירות רווי מאוד, הדירות במצב תחזוקתי ירוד, המחירים גבוהים, אין לאף אחד נכונות להתקשרות לטווח ארוך, אסור לבצע שינויים בדירה, ולדייר אין שום הגנה במקרה שלא הצליח לעמוד בתשלומים. לכן כל דייר שאין לו עדיין דירה – מחפש דירה לקנות, ורבים מאלה שיש להם דירות מחפשים שדרוג לאחר כמה שנות מגורים. לכאורה נוצר ביקוש אינסופי וכל יזם שרק ירצה יוכל לבנות בנייני מגורים ולהרוויח מיליונים – אבל גם זה לא תמיד קורה, מחסומי הבירוקרטיה אדירים ועלויות הבניה עולות גם הן.

מה רוצה המדינה? יציבות כלכלית של האזרחים והבנקים כאחד, לצמצם את העוני, ביטחון ועוד מיליון ואחד דברים. לצורך הענין, משפחה שקורסת ומפונה מהבית שלה היא דבר לא רצוי – עומס על מערכת הרווחה, לחצים מסוגים שונים, פחות תשלומי מיסים ועוד; מצד שני, המדינה לא ששה להעביר משאבים מידיה לידי בעלי הון, לכל מהלך כזה יש המון התנגדויות ואם כבר משחררים קרקעות לבניה אז זה בעיקר באזורים בהם הביקוש ממילא לא גבוה. הגידול בכמות המשכנתאות די מרתיע, כי ברמת המאקרו יודעים כמה סיכון יש בהלוואות האלה ומה הסיכוי שהבנקים יצליחו לשמור על הונם אם במקרה הריבית תעלה או משהו; ובסך הכל, המדינה היתה מאוד שמחה למצוא פתרונות דיור זולים ומהירים שלא מחייבים משכנתאות.

אבל איך נותנים דיור בלי משכנתאות? בשנים האחרונות עלו הצעות לדיור ציבורי, זה לא יקרה כי למדינה אין באמת יכולת לממן דבר כזה ובעיקר אין לה שום אפשרות לנהל דבר כזה. נשארה שכירות, על שלל בעיותיה; האם אפשר לפתור אותן?

הנה רעיון: שכירות מוגנת. שכירות מוגנת היא שכירות שגם המשכיר וגם השוכר הסכימו מראש שתהיה לטווח ארוך, שהיציאה מן הדירה תהיה רק בהסכמה של שני הצדדים, ושכר הדירה סביר בהשוואה לשוק השכירות באותו אזור. מה הכוונה "בהסכמה"? אם השוכר רוצה לעזוב הוא צריך למצוא שוכר חלופי או להתחשבן עם בעל הבית על שינויים שבוצעו בדירה; אם בעל הבית רוצה שהשוכר יעזוב הוא צריך לשכנע אותו (בתשלום) לעזוב. כל עוד השכירות בתוקף השוכר חייב לשלם את שכר הדירה – מגדירים מראש הצמדה כלשהי למט"ח/מדד/ממוצע בשוק כדי שהתשלום ישמור על ערכו. מאוד דומה לחכירה של קרקעות או שכירות עסקית של בנייני משרדים, רק שמדובר על דירה למגורים של השוכר בעצמו. כיוון שיש התחשבנות לפני היציאה מהדירה, אין לשוכר בעיה לשכור דירה במצב רע ולשפץ אותה על חשבונו – בדומה לאופציות שעומדות בפני רוכש דירה כיום.

למה שמישהו ירצה לסכן את רכושו ולהשכיר את דירתו בשכירות מוגנת? כאן נכנסת המדינה לתמונה: אני טוען שהמדינה צריכה לתת ערבות לשכירות מוגנת, כך שאם שוכר לא מצליח לעמוד בתשלום שכר הדירה – ייכנס ביטוח לאומי לנעליו וישלם את שכר הדירה במקומו (תוך 90 יום, כדי שיהיה זמן לוודא שלא מדובר בהונאה). מצד אחד זהו ביטוח סוציאלי שאינו מוגבל בזמן, מצד שני ביטוח לאומי יודע היטב לוודא מי זכאי להגנה ולהתחשבן עם הדייר כדי שהחוב יוחזר ובמהירות. המנגנון דומה לתשלום דמי פגיעה במקרה של תאונת עבודה – קודם כל ביטוח לאומי מעביר לעובד כסף, אחר כך מתחשבנים עם המעסיק.

האם תהיינה הונאות? אולי, בכל זאת אנחנו בישראל; ביטוח לאומי מפעיל כבר כיום חוקרים שונים ויודע לעקל רכוש והכנסות אם צריך, אבל אי אפשר להמעיט בחשיבות ההרתעה – הרי ביטוח לאומי דואג לכל כך הרבה תשלומים סוציאליים, לא סביר שמישהו ירצה להסתבך איתם ולסכן את הקצבאות העתידיות שמגיעות לו כיום ובגיל מבוגר.

האלמנט האחרון שנדרש במשולש הוא עידוד: הקלות מס לבעל דירה שיבחר במסלול שכירות מוגנת (בין השורות, המשמעות היא ביטול הפטור על מס הכנסה בגין השכרת דירה), מענקי מס ליזמים שיבנו דירות להשכרה בשכירות מוגנת. כלומר בנוסף לערבות שהמדינה נותנת לתשלום קבוע של שכר דירה, המדינה עושה הכל כדי לגרום לבעלי דירות להעדיף את המסלול המוגן. נוצר פתרון משולש – שכירות מוגנת, ערבות מדינה ועידוד השקעה – שבו האינטרסים משתלבים והסיכונים מצטמצמים בלי לפגוע בכיס של אף אחד.

אם זה יעבוד, התוצאה הרצויה תהיה שינוי מאסיבי בתפיסה – כדאי לבעלי דירות להשכיר לטווח ארוך, כדאי לזוגות צעירים לשכור דירות במקום לקנות אותן, כדאי למדינה לתמוך במי שזקוק לעזרה כדי שלא יקרוס ויהיה לנטל גדול עוד יותר.

כמובן, יש עוד הרבה פרטים קטנים שצריך לסגור, כמו טיפול במקרי סעד קיצוניים או איך מתבצעת התקשורת מול ביטוח לאומי. אני לרגע לא טוען שזה פשוט, ההפך הוא הנכון – מימוש מוצלח של הפתרון מחייב תשומת לב לפרטים ומענה למקרי קצה בלי לפגוע בקלות ובנוחות של התהליך. אני חושב ששינויי החקיקה שנדרשים הם לא גדולים והתקציב ניתן להכלה, והשאלה העיקרית היא האם מקבלי ההחלטות ירימו את הכפפה.

מודעות פרסומת
פוסט זה פורסם בקטגוריה טכני. אפשר להגיע ישירות לפוסט זה עם קישור ישיר.

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s